Arbeitsrecht
Bankrecht
Erbrecht
Immobilienrecht
Mietrecht
Straf- und Bußgeld
Verkehrsrecht

Info/Service – Mietrecht von A-Z


A - Abmahnung

Gegen eine Abmahnung des Vermieters, die vom Mieter als unberechtigt erachtet wird, steht dem Mieter kein Rechtsbehelf zu. Ein Anspruch auf Beseitigung einer zu Unrecht erteilten Abmahnung, wie er im Arbeitsrecht über § 242 BGB und § 1004 BGB in entsprechender Anwendung gewährt wird, ist im Mietvertragsrecht nicht vorgesehen.

(BGH, Urteil vom 20.02.2008, XIII ZR 139/07)

B - Betriebskostenabrechnung; kein Fristablauf

Eine formell nicht ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung setzt die in § 556 Abs. 3 BGB normierte 1-Jahres-Frist, innerhalb derer der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung erheben kann, nicht in Gang.

Diese Einwendungen können somit auch nach Ablauf von 12 Monaten geltend gemacht werden.

(AG Königswinter, Urteil vom 29.06.2006, 12 C 1/06)

     Betriebskosten, Abrechnung nach Abrechnungsfrist

Der Vermieter hat nicht die M�glichkeit, eine erteilte Betriebskostenabrechnung nach Ablauf der in � 566 Abs. 3 Satz 2 BGB festgelegten Frist von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums zu korrigieren. Dies gilt selbst dann, wenn die Korrektur zwar den Betrag der bereits erteilten Abrechnung �ber�steigt, dem Vermieter aber trotzdem ein Guthaben verbleibt.

(BGH, Urteil vom 12.12.2007, XIII ZR 190/06)

     Betriebskosten, Abrechnungsfrist - Mieter verschweigt neue Adresse

Teilt der aus einer Mietwohnung ausgezogene Mieter seinem ehemaligen Vermieter seine neue An�schrift nicht mit, so kann er sich nicht gegen die Zahlung der Betriebskostennachforderung wehren, in�dem er sich darauf beruft, dass dem Mieter die Betriebskostenabrechnung nach � 556 Abs. 3 Satz 2 i. V. m. Satz 3 BGB sp�testens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mit�zu�tei�len und bei Ausbleiben einer Mitteilung innerhalb dieser Frist die Geltendmachung einer Nach�for�de�rung durch den Vermieter ausgeschlossen ist.

(AG Bad Neuenahr/Ahrweiler, Urteil vom 23.05.2007, 3 C 177/07)

     Betriebskosten, Abrechnungsfrist - Zugang der Abrechnung Silvester

Ein Schriftst�ck, welches am 31.12. nachmittags in den Briefkasten eines B�robetriebs eingeworfen wird, in dem branchen�blich an einem Silvesternachmittag, egal ob Werktag oder Wochenende, nicht mehr gearbeitet wird, geht erst am n�chsten Werktag zu. Wesentlich f�r die Beurteilung des Zugangs ist der Umstand, ob noch am selben Tag mit der Leerung des Briefkastens zu rechnen ist. Dies ist bei einem Einwurf nach Schluss der Gesch�ftszeiten nicht der Fall, sodass Zugangszeitpunkt nur der n�chste Werktag sein kann.

(BGH, Urteil vom 05.12.2007, XII ZR 148/05)

     Betriebskosten, Heizungskosten

Die Kosten des Betriebsstroms für die zentrale Heizungsanlage sind grundsätzlich im Rahmen der Heizkostenabrechnung zu erfassen und umzulegen. Für eine abweichende Abrechnung dieser Kosten unter der Position "Allgemeinstrom" innerhalb der Betriebskostenabrechnung bedarf es einer Klarstellung im Mietvertrag oder zumindest einer entsprechenden Erläuterung in der Abrechnung. Bleiben diese aus, führt deren Fehlen zu einer Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung in Bezug auf diese Kostenposition.

(AG Leipzig, Urteil vom 11.05.2007, 161 C 8191/06)

     Betriebskosten, Dachrinnenreinigung

Kosten f�r die Reinigung einer Dachrinne k�nnen als "sonstige Kosten" im Wege der Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.

(BGH, Urteil vom 07.04.2004, VIII ZR 167/03)

     Betriebskosten, keine Abrechnungsfrist bei Gewerbemiete

Die in � 556 Abs. 3 Satz 3 BGB f�r das Wohnraummietrecht normierte Ausschlussfrist f�r Betriebskostennachforderungen von 12 Monaten gilt nicht im Bereich der gewerblichen Mietverh�ltnisse. Eine Betriebskostennachforderung kann daher im Gewerberaummietverh�ltnis auch �ber den 12. Monat hinaus geltend gemacht werden.

(OLG D�sseldorf, Hinweisbeschluss vom 29.10.2007, 24 U 94/07)

     Betriebskosten, keine R�ckforderung bei bestehendem Mietverh�ltnis

Rechnet der Vermieter in einem bestehenden Mietverh�ltnis nicht innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums �ber die Betriebskosten ab, so steht dem Mieter bis zur ordnungsgem��en Abrechnung des Vermieters ein Zur�ckbehaltungsrecht im Hinblick auf die laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zu. Eine vollst�ndige R�ckzahlung der bereits geleisteten Abschlagszahlungen kann der Mieter in einem noch laufenden Mietverh�ltnis nicht verlangen.

(BGH, Urteil vom 29.03.2006, XIII ZR 191/05)

     Betriebskosten, keine Umlage nicht vereinbarter Kosten

Der Vermieter kann mietvertraglich nicht vereinbarte Betriebskosten nicht auf den Mieter umlegen. Auch wenn bereits vorangegangene Betriebskostenabrechnungen unter Einbeziehung bisher nicht ver�ein�bar�ter Betriebskosten vom Mieter nicht beanstandet worden sind, ist darin keine Zustimmung zur Um�la�ge dieser Kosten zu sehen.

(BGH, Urteil vom 10.10.2007, XIII ZR 279/06)

     Betriebskosten, Kosten der Zwischenabrechnung

Zwischenablesekosten oder sog. Nutzerwechselgeb�hren, darunter Kosten der Zwischenablesung verbrauchserfassender Ger�te und der Abrechnung von Betriebskosten, die infolge des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstanden sind, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die vom Vermieter zu tragen sind.

(BGH, Urteil vom 14.11.2007, XIII ZR 19/07)

     Betriebskosten, R�ckforderung bei beendetem Mietverh�ltnis

Rechnet der Vermieter nicht innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums �ber die Betriebskosten ab und ist das Mietverh�ltnis bereits beendet, so hat der ehemalige Mieter gegen seinen damaligen Vermieter einen Anspruch auf die volle R�ckzahlung der geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen.

(BGH, Urteil vom 29.03.2006, XIII ZR 191/05)

     Betriebskosten, R�ckforderung bei Vermieterwechsel

Rechnet der Vermieter nicht innerhalb von 12 Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums �ber die Betriebskosten ab, so hat der Mieter gegen diesen einen Anspruch auf R�ckgew�hr der vollen Abschlagszahlungen, sofern aufgrund eines Vermieterwechsels nach � 566 BGB das Mietverh�ltnis zwischen Mieter und vorherigem Vermieter beendet ist. Die Verj�hrung eines solchen, zum 01.01. eines Jahres entstandenen Anspruchs, beginnt gem. � 199 Abs. 1 BGB zum 01.01. des Jahres zu laufen, welches auf das Jahr folgt, in dem der Mieter Kenntnis �ber den Vermieterwechsel erlangt, sofern die Unkenntnis �ber den Wechsel des Vermieters nicht auf grober Fahrl�ssigkeit beruht.

(Beispiel: Anspruch entstanden zum 01.01.2007, Kenntnis des Vermieterwechsels ab 02.01.2008, dreij�hrige Verj�hrungsfrist l�uft ab dem 01.01.2009)

(LG Berlin, Beschluss vom 02.10.2007, 65 S 205/07)

     Betriebskosten, Umlage bei zu geringer Wohnungsgr��e

Eine Abweichung der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfl�che von der tats�chlichen Wohnfl�che wird, in Bezug auf die Abrechnung der Betriebskosten, erst dann relevant, wenn der Wert der Abweichung 10 % �berschreitet. In diesem Fall werden die Nebenkosten auf der Grundlage der tats�chlichen Wohnfl�che umgelegt.

Betr�gt die Abweichung weniger oder genau 10 %, hat dies keine Auswirkungen auf die Betriebskosten. Die Abrechnung findet weiterhin auf der Grundlage der vereinbarten Wohnfl�che statt.

(BGH, Urteil vom 31.10.2007, XIII ZR 261/06)

     Betriebskosten, Umlage nach Kopfzahl

Ist vertraglich eine Umlegung der Betriebskosten nach der Kopfzahl der in einer Mietwohnung st�ndig lebenden Person vereinbart, so k�nnen allein die Angaben aus dem amtlichen Einwohnermelderegister kei�ne hinreichend exakte Grundlage f�r die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen bieten. Es bedarf vielmehr der Festsetzung bestimmter Stichtage, an de�nen der Vermieter die tats�chliche Belegung der einzelnen Wohnungen feststellt.

(BGH, Urteil vom 23.01.2008, XIII ZR 82/07)

     Betriebskosten, Verst�ndlichkeit der Abrechnung

Die Betriebskostenabrechnung unterliegt den Anforderungen des � 259 BGB. Sie ist im Sinne dieser Vorschrift formell ordnungsgem��, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enth�lt. Ist eine Betriebskostenabrechnung im Hinblick auf den ihr zugrunde gelegten Verteilerschl�ssel unverst�ndlich, resultiert daraus ein formeller Mangel, der zur Unwirksamkeit der Abrechnung f�hrt. Der Mieter soll anhand der Betriebskostenabrechnung den Anspruch des Vermieters gedanklich und rechnerisch nachvollziehen k�nnen. Dies ist bei mangelnder Verst�ndlichkeit eines Betriebskosten-Verteilerschl�ssels nicht gew�hrleistet.

(BGH, Urteil vom 09.04.2008, XIII ZR 84/07)

     Betriebskosten; Wasserkosten, Abrechnung von Wasserkosten nach Verbrauch oder Wohnfl�che

Eine Abrechnung der Wasserkosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abh�ngt, setzt voraus, dass eine solche Verbrauchserfassung f�r alle Mieter stattfindet. Ist in einzelnen Mietwohnungen eines Geb�udes die Installation der notwendigen Wasserz�hler ausgeblieben, so ist der Vermieter nicht zu einer Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch verpflichtet. Es bleibt demzufolge bei einer wohnfl�chenbezogenen Abrechnung der Kosten f�r die Wasserversorgung.

(BGH, Urteil vom 12.03.2008, XIII ZR 188/07)

     Betriebskosten, wiederholte Nichtabrechnung

Unterl�sst es der Vermieter mehrere aufeinander folgende Jahre, �ber Betriebskostenvorauszahlungen abzurechnen, hat dies nicht automatisch eine Vertrags�nderung mit dem Inhalt zur Folge, dass der Vermieter auch in Zukunft auf eine Abrechnung der Betriebskosten verzichtet. F�r eine solche �nderung bedarf es vielmehr eines Verhaltens der einen Vertragspartei, dass aus der Sicht der anderen Partei einen entsprechenden Vertrags�nderungswillen erkennen l�sst.

(BGH, Urteil vom 13.02.2008, XIII ZR 14/06)

E - Endrenovierungsklausel

Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag �ber Wohnraum, die den Mieter verpflichtet, die Mietr�ume bei Beendigung des Mietverh�ltnisses unabh�ngig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Sch�nheitsreparaturen renoviert zu �bergeben, ist unwirksam. So auch, wenn der Mieter w�hrend der Dauer des Mietverh�ltnisses nicht dazu verpflichtet ist, laufende Sch�nheitsreparaturen vorzunehmen.

(BGH, Vers�umnisurteil vom 12.09.2007, VIII ZR 316/06)

K - Kaution, Insolvenz des Vermieters

In der Insolvenz des Vermieters steht dem Mieter an der von ihm erbrachten Mietkaution nur dann ein Aussonderungsrecht zu, wenn der Vermieter diese getrennt von seinem Verm�gen angelegt hat. Ist die Mietkaution in das Verm�gen des Vermieter gelangt und nicht mehr von diesem zu unterscheiden, was bei Geldforderungen in der Regel der Fall ist, so ist der R�ckforderungsanspruch lediglich eine Insolvenzforderung. Dem Mieter bleibt nur die M�glichkeit, als Insolvenzgl�ubiger am Insolvenzverfahren teilzunehmen.

(BGH, Urteil vom 20.12.2007, IX ZR 132/06)

     Kaution, Verj�hrung des Kautionsanspruchs

Der Anspruch des Vermieters auf die mietvertraglich vereinbarte Sicherheitsleistung (Kaution) unterliegt der gesetzlichen Verj�hrungsfrist des � 195 BGB. Der Kautionsanspruch des Vermieters verj�hrt somit in 3 Jahren ab seiner F�lligkeit; also i.d.R. 3 Jahre nach Abschluss des Mietvertrages.

(KG, Beschluss vom 03.03.2008, 22 W 2/08)

     K�ndigung, befristeter K�ndigungsverzicht des Mieters

Vereinbaren der Vermieter und der Mieter einen befristeten Verzicht des Mieters auf sein gesetzliches K�ndigungsrecht, so ist dieser K�ndigungsverzicht wirksam. Eine unzumutbare Belastung des Mieters ist darin nicht zu sehen, da die finanziellen Folgen f�r den Mieter im Falle einer vorzeitigen Aufgabe der Wohnung i.d.R. durch die Stellung eines Nachmieters abgemildert werden k�nnen.

(BGH, Urteil vom 22.12.2003, VIII ZR 81/03)

     K�ndigung, Eigenbedarf, Pflichten des Vermieters

Grunds�tzlich gilt, dass der Vermieter, der wegen Eigenbedarfs k�ndigt, die Pflicht hat, dem Mieter bis zum Ablauf der K�ndigungsfrist eine vergleichbare Wohnung, die vermietet werden soll, anzubieten. Dies bezieht sich jedoch nur auf Wohnungen, die dem Vermieter zu diesem Zeitpunkt zur Verf�gung stehen. Eine Wohnung, die vor Ablauf der oben genannten K�ndigungsfrist von den jeweiligen Mietern gek�ndigt wird, ist dann nicht von dieser Anbietpflicht erfasst, wenn diese erst zu einem sp�teren Zeitpunkt, sprich nach Ablauf der K�ndigungsfrist f�r die wegen Eigenbedarfs gek�ndigte Wohnung, frei wird.

(BGH, Urteil vom 04.06.2008, XIII ZR 292/07)

     K�ndigung, K�ndigungsgrund Zahlungsverzug

K�ndigt der Vermieter das Wohnraummietverh�ltnis wegen Zahlungsverzugs des Mieters fristlos, so obliegt ihm die in � 569 IV BGB normierte Pflicht, dem Mieter den K�ndigungsgrund darzulegen. Diese Pflicht ist bei klarer und einfacher Sachlage erf�llt, wenn das K�ndigungsschreiben als Grund der Beendigung den Zahlungsverzug benennt und der Gesamtbetrag der r�ckst�ndigen Miete beziffert wird. Nicht notwendig (aber dennoch empfehlenswert) ist die genaue Aufz�hlung der Mietr�ckst�nde f�r die einzelnen Monate oder sonstige Einzelheiten wie das Datum des Verzugseintritts.

(BGH, Beschluss vom 22.12.2003, VIII ZB 94/03)

     K�ndigung: Mietschuldner/ohne Abmahnung

Fortw�hrend unp�nktliche oder unvollst�ndige Mietzahlungen oder das Ausbleiben der Zahlungen �ber einen bestimmten Zeitraum geben dem Vermieter das Recht, das Mietverh�ltnis ohne vorherige Abmahnung ordentlich zu k�ndigen.
Schleppende Mietzahlungen stellen, sofern sie vom Mieter verschuldet sind, eine Verletzung seiner vertraglichen Pflichten im Sinne des � 573 Abs. 2 Nr. 1 dar. Diese Pflichtverletzung begr�ndet ein berechtigtes Interessen des Vermieters an der Beendigung des Mietverh�ltnisses und r�umt ihm gleichzeitig das Recht einer ordentlichen K�ndigung ohne Abmahnung ein.

(BGH, Urteil vom 28.11.2007, XIII ZR 145/07)

     K�ndigung, vorget�uschter Eigenbedarf

Zieht ein Mieter infolge einer K�ndigung wegen Eigenbedarfs aus und ist ihm (zu diesem Zeitpunkt) nicht bekannt, dass dieser Eigenbedarf in Wahrheit nicht besteht, so hat er gegen den Vermieter einen Anspruch auf Schadensersatz wegen unberechtigter K�ndigung. Dies gilt auch f�r den Fall, dass der Vermieter den vorget�uschten Eigenbedarf zwar nicht im K�ndigungsschreiben als berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverh�ltnisses angeben, dem Mieter aber dessen tats�chlichen Bestand eindeutig vermittelt hatte und f�r diesen keine Veranlassung bestand, die Angaben des Vermieters in Zweifel zu ziehen.

(BGH, Urteil vom 08.04.2009, VIII ZR 231/07)

M - Mahnschreiben, pauschale Kosten

Der Vermieter kann f�r ein vorprozessuales Mahnschreiben lediglich pauschale Mahngeb�hren in H�he von maximal 2,50 � geltend machen.

(AG Brandenburg an der Havel, Urteil vom 25.01.2007, 31 C 190/06)

     Mangel der Mietsache, Abweichende Wohnfl�che

Weist eine Mietwohnung eine tats�chliche Wohnfl�che auf, die mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfl�che liegt, stellt dieser Umstand einen Mangel der Mietsache i.S.d. � 536 I S.1 BGB dar.

(BGH, Urteil vom 24.3.2004, VIII ZR 295/03)

Ist die Wohnfl�che im Mietvertrag nur mit einem Circa-Wert angegeben (ca. 50 m�), so verbleibt es bei der Regelung, dass eine Abweichung um mehr als 10% auch bei einer nur ungef�hr angegebenen Wohnfl�che zum Vorliegen eines Mangels i.S.d. � 536 I S.1 BGB f�hrt.

(BGH, Urteil vom 24.3.2004, VIII ZR 347/04)

     Mangel der Mietsache; Eigenm�chtige Beseitigung durch den Mieter

Ein Mieter, der eigenm�chtig einen Mangel der Mietsache beseitigt, kann nur dann vom Vermieter die ihm entstandenen Kosten ersetzt verlangen, wenn er entweder den Vermieter durch Abmahnung zur Beseitigung des Mangels innerhalb einer bestimmten Frist aufgefordert hat und der Vermieter durch Unt�tigkeit nach � 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB in Verzug ger�t oder wenn eine umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist, � 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB. Sollte keine dieser beiden Konstellationen gegeben sein und der Mieter beseitigt den Mangel von sich aus, kann er weder Ersatz seiner Aufwendung nach � 539 Abs. 1 BGB noch Schadensersatz gem. � 536 a Abs. 1 BGB verlangen.

(BGH, Urteil vom 16.01.2008, XIII ZR 222/06)

     Mangel der Mietsache, "Fogging"

Tritt im Laufe eines Mietverh�ltnisses ein Mangel der Mietsache auf, der zwar aufgrund eines Tuns des Mieters entsteht, dieses Tun aber nicht die Grenzen des vertragsm��igen Gebrauchs �berschreitet, so ist ihm dieser Mangel nicht zuzurechnen. Der Vermieter muss den so entstandenen Mangel auf eigene Kosten beseitigen. Typischer Fall ist das sog. "Fogging" (auftretende Schwarzstaubablagerungen), welches z.B. durch die Ausstattung der Wohnung mit einem handels�blichen Teppichboden oder das Streichen der W�nde entstehen kann. Derartige Ma�nahmen des Mieters stellen sich als vertragsgem��er Gebrauch dar, dessen Folgen der Mieter gem. � 538 BGB nicht zu vertreten hat.

(BGH, Urteil vom 28.05.2008, XIII ZR 271/07)

     Mangel der Mietsache, Kostenvorschuss

Befindet sich der Vermieter mit der Mangelbeseitigung bereits in Verzug, kann der Mieter einen Vorschuss in H�he der voraussichtlich erforderlichen Kosten verlangen, die ihm durch die Beseitigung des Mangels entstehen werden.

(BGH, Urteil vom 28.05.2008, XIII ZR 271/07)

     Mangel der Mietsache, Zugangsbehinderung durch Bauarbeiten

Wird der Zugang zu einem Ladenlokal durch Bauarbeiten behindert, stellt dieser Umstand einen Mangel der Mietsache im Sinne des � 536 BGB dar. Dies gilt auch dann, wenn die Zugangsbehinderung durch Bauma�nahmen hervorgerufen wird, die nicht im Einflussbereich des Vermieters liegen. � 536 BGB setzt ein Verschulden des Vermieters nicht voraus, was dazu f�hrt, dass es f�r die Beurteilung, ob ein Mangel vorliegt, unbeachtlich ist, ob der Vermieter die Zugangsbehinderung zu vertreten hat oder ob er in der Lage ist, diese zu beheben.

(KG; Urteil vom 12.11.2007, 8 U 194/06)

     Mietminderung, Baul�rm und/oder Bel�stigung

Eine Mietminderung wegen Baul�rms kommt nur in Betracht, wenn die Beeintr�chtigungen einen erheblichen Zeitraum �berdauern und der Mieter nicht schon aufgrund des Zustands eines Bauobjekts mit Bauarbeiten zur Renovierung und/oder Sanierung frei werdender Wohn- und Gewerbeeinheiten rechnen musste. Auch eine Mietminderung wegen Bel�stigungen des Mieters und seiner Besucher bedarf einer substantiierten Darlegung der Vorf�lle hinsichtlich der genauen Zeitpunkte und der bel�stigten Personen. In solchen F�llen spielt jedoch auch die Frage eine wesentliche Rolle, ob ein Vermieter das Risiko f�r St�rungen und Bel�stigungen, die au�erhalb seiner Einflusssph�re liegen, zu tragen hat.

(OLG D�sseldorf, Urteil vom 11.03.2008, 24 U 152/07)

     Mietminderung, Baul�rmklausel im Gewerbemietrecht

Wird in einem Gesch�ftsraummietvertrag das Minderungsrecht derart eingeschr�nkt, dass �u�ere Ein�wir�kun�gen durch Dritte (beispielsweise Verkehrsumleitungen, Aufgrabungen, Stra�ensperren, Ger�usch-, Geruchs- und Staubbelastungen o. �.), nur dann einen Mangel der Mietsache begr�nden, wenn sie vom Ver�mie�ter infolge Vorsatzes oder grober Fahrl�ssigkeit zu vertreten sind, so sind solche Klauseln gem. � 307 BGB un�wirk�sam, da diese den Mieter unangemessen benachteiligen.

(KG, Urteil vom 12.11.2007, 8 U 194/06)

     Mietminderung, unzul�ssiger Ausschluss

Eine Klausel, die eine Mietminderung f�r solche M�ngel ausschlie�t, die der Vermieter nicht oder nur mit leichter Fahrl�ssigkeit zu vertreten hat, ist auf Grund der aus ihr resultierenden unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam.

(BGH, Urteil vom 12.03.2008, XII ZR 147/05)

     Mietzinsr�ckst�nde, Verwirkung der Anspr�che

Der Vermieter verliert seinen Anspruch auf Zahlung von Mietzinsr�ckst�nden nicht allein dadurch, dass er eine durch den Mieter vorgenommene Mietminderung �ber einen l�ngeren Zeitraum widerspruchslos hingenommen hat. Eine Verwirkung seiner Anspr�che tritt erst dann ein, wenn neben dem Zeitablauf auch Umst�nde vorliegen, die den Mieter darauf vertrauen lassen, dass der Vermieter sein Recht auch in Zukunft nicht mehr geltend machen w�rde.

(BGH, Urteil vom 19.10.2005, XII ZR 224/03)

     Modernisierung, Heizanlage

Der Mieter kann, gest�tzt auf das Argument der Heizkostenersparnis, vom Vermieter nicht verlangen, ei�ne alte, jedoch funktionst�chtige Heizungsanlage gegen eine neue auszutauschen.

(BGH, Urteil vom 31.10.2007, XIII ZR 261/06)

     Modernisierung, Duldungspflicht des Mieters

Modernisierungsma�nahmen im Sinne des � 554 Abs. 2 BGB, namentlich Ma�nahmen, die der Verbesserung der Mietsache, der Einsparung von Energie oder Wasser oder der Schaffung neuen Wohnraums dienen, hat der Mieter zu dulden, vorausgesetzt, der Vermieter hat dem Mieter diese Ma�nahmen mindestens drei Monate vor deren Beginn angezeigt, � 554 Abs. 3 Satz 1 BGB. Dies gilt auch f�r den Fall, dass der Vermieter die Wohnung an einen Dritten ver�u�ert und er diesen bereits vor Grundbuchumschreibung zur Durchf�hrung der Modernisierungsma�nahmen erm�chtigt.

(BGH, Urteil vom 13.02.2008, XIII ZR 105/07)

R - R�umungsvollstreckung, �Berliner Modell� II

Neben der �klassischen� R�umungsvollstreckung, die die vollst�ndige R�umung der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher vorsieht, ist auch eine Vollstreckung nach dem sog. �Berliner Modell� II m�glich. Im Rahmen dieser Vollstreckung wird durch den Gerichtsvollzieher lediglich die blo�e Herausgabe der Wohnung durchgesetzt, w�hrend an den in der Wohnung befindlichen Gegenst�nden ein Vermieterpfandrecht geltend gemacht wird. Dies hat vor allem finanzielle Vorteile f�r den Gl�ubiger, also den Vermieter, da er nicht die Kosten der Wohnungsr�umung zu tragen hat, wie es bei der �klassischen� R�umungsvollstreckung der Fall w�re.

(BGH, Beschluss vom 10.08.2006, I ZB 135/05)

     Renovierungspflicht, unwirksame Klauselkombination

Treffen in einem Wohnraummietvertrag eine Klausel, die die regelm��ige Vornahme von Sch�nheitsreparaturen zum Gegenstand hat, und eine Klausel �ber die Pflicht des Mieters zur Endrenovierung zusammen, so hat die Kombination dieser Klauseln ihrer beider Unwirksamkeit zur Folge. Das Zusammenwirken zweier die Renovierungspflicht betreffenden Klauseln f�hrt dazu, dass der Mieter durch ein �berma� ihm auferlegter Renovierungspflichten unangemessen benachteiligt wird. Gleiches gilt auch, wenn eine dieser beiden Klauseln schon f�r sich genommen unwirksam ist.

(BGH, Urteil vom 14.05.2003, VIII ZR 308/02; BGH, Vers�umnisurteil vom 25.06.2003, VIII ZR 335/02)

     Renovierungspflicht, unwirksame Klauselkombination, Gewerbemietrecht

Der im Wohnraummietrecht geltende Grundsatz, dass die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer Klausel, die die Pflicht des Mieters zur regelm��igen Vornahme von Sch�nheitsreparaturen festlegt, zur Unwirksamkeit beider Klauseln f�hrt, gilt auch im Gewerbemietrecht.

(BGH, Urteil vom 06.04.2005, XII ZR 308/02)

S - Sch�nheitsreparaturen, "starre" Fristen

Werden dem Mieter in einem Mietvertrag sog. "starre Fristen" f�r die Ausf�hrung von Sch�nheitsreparaturen auferlegt, d.h. fixe Fristen, in denen er diese Arbeiten verrichten muss, so sind diese Fristenpl�ne unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen.

(BGH, Urteil vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03)

     Sch�nheitsreparaturen, Fristen "in der Regel", "im Allgemeinen"

Werden in einem Wohnraummietvertrag Fristen vereinbart, in denen Sch�nheitsreparaturen "in der Regel" zu einem bestimmten Zeitpunkt zu erfolgen haben, so stellt dies keinen starren Fristenplan dar, der zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters f�hren w�rde. Die "in der Regel"-Klauseln bieten dem Mieter gen�gend Raum, um die Renovierungsintervalle auf die von seinen Lebensgewohnheiten abh�ngige, tats�chliche Abnutzung der Mietr�ume anzupassen. Auch die Kombination der Worte "in der Regel" und "sp�testens" machen die Fristen nicht starr und f�hren nicht zur Unwirksamkeit der betroffenen Klausel. Ebenso ist eine Vereinbarung, in der die Sch�nheitsreparaturen "im Allgemeinen" in einer bestimmten Frist zu erfolgen haben, zul�ssig.

(BGH, Urteil vom 23.06.2004, VIII ZR 361/03)
(BGH, Urteil vom 13.07.2005, VIII ZR 351/04)

     Sch�nheitsreparaturen, unwirksame Klausel, keine Mieterh�hung

Die Unwirksamkeit einer Klausel, die die Vornahme von Sch�nheitsreparaturen dem Mieter auferlegt, kann nicht dadurch kompensiert werden, dass der dadurch f�r den Vermieter entstandene Mehraufwand im Wege einer Mieterh�hung zu Lasten des Mieters auf diesen abgew�lzt wird.

(BGH, Urteil vom 09.07.2008, XIII ZR 181/07)

     Sch�nheitsreparaturen, wirksame Farbwahlbeschr�nkung

Mietvertragliche Farbwahlklauseln, die den Mieter auch w�hrend des Mietverh�ltnisses verpflichten, Sch�nheitsreparaturen in einer vorgegebenen Farbe auszuf�hren, sind unwirksam, da sie den Mieter in der Gestaltung seines pers�nlichen Lebensbereichs einschr�nken und damit unangemessen benachteiligen. Folge dieser Unwirksamkeit ist, dass die vertraglichen Bestimmungen bzgl. der Sch�nheitsreparaturen auch nicht ohne die Farbwahlklausel oder mit dem Inhalt, diese gelte nur f�r das Ende des Mietverh�ltnisses, aufrechterhalten werden k�nnen. Die gesamte Sch�nheitsreparaturklausel wird somit unwirksam.

(BGH, Urteil vom 18.06.2008, XIII ZR 224/07)

T - Tierhaltung

Eine Tierhaltungsklausel in einem formularm��igen Wohnungsmietvertrag ist nach � 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn sie, neben einem grunds�tzlichen Verbot der Haltung von Hunden und Katzen, eine Ausnahme dieses Verbots nur f�r bestimmte Arten von Kleintieren und nicht f�r die Gesamtheit al�ler Kleintierarten vorsieht (z. B. nur eine Ausnahme f�r Zierv�gel und Zierfische). Aus einer derartigen Ver�trags�ge�stal�tung ergibt sich eine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne des � 307 Abs. 1 Satz 1 BGB, da von allen Tieren, die dem Bereich der Kleintiere zuzuordnen sind, in der Regel kei�ne Beeintr�chtigung der Mietsache und St�rungen Dritter ausgehen. Eine Differenzierung der verschiedenen Kleintierarten ist daher nicht geboten.

(BGH, Urteil vom 14.11.2007, XIII ZR 340/06)

     Tierhaltung

Fehlt im Wohnraummietvertrag eine wirksame Regelung bez�glich der Haltung von Haustieren, namentlich Katzen und Hunden, kann nicht per se von der Zul�ssigkeit einer solchen Haltung ausgegangen werden. Es ist vielmehr erforderlich, zu ermitteln, ob eine solche Haustierhaltung zum vertragsm��igen Gebrauch der Mietsache im Sinne des � 535 Abs. 1 BGB geh�rt. Dazu bedarf es, soweit es sich nicht um Kleintiere handelt, einer Abw�gung der Interessen des Mieters und des Vermieters sowie der weiteren Beteiligten, unter Ber�cksichtigung aller Umst�nde des Einzelfalls.

(BGH, Urteil vom 14.11.2007, XIII ZR 340/06)

U - Unzul�ssiges Teilurteil

Betrifft ein Rechtsstreit neben der R�umung und Herausgabe der Mietsache (sog. R�umungsklage) auch die Zahlung r�ckst�ndiger Mieten (sog. Zahlungsklage), so kann das Gericht nicht nur �ber einen Teil der Klage entscheiden und die Entscheidung �ber den noch verbleibenden Teil auf einen sp�teren Zeitpunkt verlegen (sog. Teilurteil).

(BGH, Urteil vom 12.12.2007, VIII ZR 269/06)

W - WEG; Kopierkosten des Verwalters

Hat der Wohnungseigentumsverwalter einen Anspruch auf den Ersatz seiner Aufwendungen f�r erstellte Kopien, so ist ein Betrag von 0,20 � pro Fotokopie durchaus angemessen.

(OLG M�nchen, Beschluss vom 26.07.2007, 32 Wx 73/07)

     WEG; Wohngeld, Klagerecht des Verwalters

Der Wohnungseigentumsverwalter, der von der Gemeinschaft der Wohnungseigent�mer erm�chtigt ist, deren Wohngeldforderungen im eigenen Namen geltend zu machen, kann die Leistung dieser Forderung an sich verlangen.

(OLG M�nchen, Beschluss vom 26.07.2007, 32 Wx 73/07)

     Wirtschaftsplan

In einem Wirtschaftsplan sind, im Rahmen der voraussichtlichen Einnahmen, auch die Zinsertr�ge aus der Anlage der Instandhaltungsr�cklage aufzunehmen, um den Anforderungen einer ordnungsgem��en Verwaltung zu gen�gen.

(OLG K�ln, Beschluss vom 05.05.2008, 16 Wx 47/08)

     Wohnfl�che, Berechnungsweise

Die Berechnung einer im Mietvertrag vereinbarten Wohnfl�che richtet sich - soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben oder eine andere Berechnungsweise orts�blich ist - nach den im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags f�r den preisgebundenen Wohnraum ma�geblichen Bestimmungen. Sind zu diesem Zeitpunkt die Bestimmungen der II. Berechnungsverordnung ma�geblich, k�nnen Grundfl�chen von Balkonen, Loggien, Dachg�rten und gedeckten Freisitzen unabh�ngig von ihrer Lage, Ausrichtung und Nutzbarkeit bis zur H�lfte angerechnet werden.

(BGH, Urteil vom 22.4.2009, VIII ZR 86/08)

     Wohnungsherausgabe, Insolvenz des Mieters

Im Falle der Insolvenz des Mieters kann der Vermieter vom Insolvenzverwalter die Herausgabe der Wohnung fordern, sofern das Wohnraummietverh�ltnis vor oder nach Er�ffnung des Insolvenzverfahrens beendet wurde und der Insolvenzverwalter die Wohnung entweder in Besitz genommen hat oder an ihr ein Recht f�r die Masse beansprucht. Dem Vermieter steht ein sog. Aussonderungsrecht der Mietsache nach � 47 InSO zu.

(BGH, Urteil vom 19.06.2008, IX ZR 84/07)

Karriere  |  Datenschutzerklärung  |  Impressum  |  Anfahrt  |  Disclaimer